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魔幻的深圳楼市学区房降价600万又遭抛售 部分炒房客绷不住了-财新闻

 大湾区某地产项目营销总杨杉(化名)正在经历从业十五年来最难熬的日子。“今年9月份前,项目上的销售通常每带看五次房源就能达成一笔交易。”洪杉感叹称,进入十月下旬以来看项目的人越来越少,KPI...

 大湾区某地产项目营销总杨杉(化名)正在经历从业十五年来最难熬的日子。“今年9月份前,项目上的销售通常每带看五次房源就能达成一笔交易。”洪杉感叹称,进入十月下旬以来看项目的人越来越少,KPI可能又完不成了,“三道红线压顶下不少地产公司债务爆雷,接下来日子会更不好过,兴许考虑换行了。”

 今年以来,越来越多的新房销售出现困境,除了极个别超级网红盘日光外,转介、打折成楼市“标配”。此外,深圳、广州、北京等一线城市成交量持续低迷,尤其是深圳二手房过户量创近十年同期新低。近期,地产高管离职潮、中介关店潮、学区房“降价抛售”的新闻不断占据热搜。

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 种种迹象来看,对于持有多套房的投资客来说,因为预期额外增加过多的“持有成本”而选择提前抛售空置房产,二手房市场供给量有所增加。现阶段很多调控政策几乎触达不到刚需层面,对于刚需来说,兴许是“跑步进场”的机会,但目前来看,市场观望情绪浓厚。

 降价600万又遭集中抛售,深圳“炒房客”绷不住了?

 “深圳一学区房降价600万出售”、“深圳顶级学区房现集中抛售”……近日,深圳学区房降价抛售的消息冲上热搜,引起网友热议。近期种种传闻,更是不断撩拨着深圳业主的神经。

 曾做过一年深圳房产中介的刘铭介绍到,“这些学区房是炒房客最喜欢的投资标的,我们当时打电话销售给客户首先提到的就是适合投资。学位是他们第一看重的,因为需求量大,他们甚至直接一层一层的买,所以会出现开盘几秒钟就没房的情况。”据刘铭描述,深圳中学的某个学区房,仅十几平米的房子,卖接近200万元,但有很多人在抢。

 然而,往日被投资客当作香饽饽的抢手学区房,近段时间好像不“香”了。

 据证券时报报道,10月中旬,位于深圳著名学区——福田百花片区的核电花园的房源,在市场比较好的时候成交价达到1700多万,而上次成交是1100多万,直降600万。不久后,同在百花片区的长城大厦集中挂牌23套房源,带有百花小学、深实验初中双学位,挂牌单价在每平方米10.4-11.3万元之间,而小区市场单价为14-15万元/平方米。当然,也有业界声音认为,今年“指导价”政策前,几乎隔一段时间也会有深圳的房产被集体挂牌转让。长城大厦23套房源集中转让的个案不足以代表市场趋势。

 然而,深圳房地产官方研究机构数据显示,今年以来深圳的二手房市场维持交易低迷行情:10月深圳二手住宅仅成交1605套,环比下滑9.1%。10月深圳二手住宅过户套数为2012年3月以来的最低值。值得注意的是,就连往年火爆的国庆假期期间,深圳二手房也仅成交4套,传统的“金九银十”光景不在。

 由此,传统意义上优质投资标的“学区房”的大幅降价和集中抛售,市场有声音认为除了受官方指导价影响,可能还和近期的试点传闻发酵有关。

 如今,深圳的业主却坐不住了。刘铭从同事那里了解到,带有双实验学位的国城花园某套90多平的房子,业主挂牌1260万,目前这套房业主给他们的底价是1100万就可以卖了。据悉,去年同户型的房源成交价为1850万元,此时单价以达到19.6万/平。而与之相比,此时的价格与最高时已经跌了700万。另外有网友表示,自己朋友的学区房8月份降价500万无人问津,上个月已经降价800万在卖,底线是降1000万。

 可以看到,今年以来,深圳率先实行了二手房成交参考价机制,此后推行的“大学区”教育改革,以及近期的种种传闻,都让深圳业主感到前所未有的不安。

 而在距离深圳1500公里的上海,近期已有多套房持有者操作“换仓”,将手中持有的房产进行优化配置。过去尽管上海实施房产税试点已经长达十年,但根据相关办法,并未产生过太大影响。“这次的逻辑很可能变了。”一名本地投资者称。

 国盛证券分析认为,征收房地产税对二手房市场的影响主要表现在持有房产成本变高的情况下,多套房持有者可能会对空置房产进行出售,二手房市场供给量增加,而投资型购房者需求将明显下降,刚需及改善型购房者处于房价下行预期考虑可能会暂时观望,导致二手房整体需求量下降,二手房价格将会承压。

 也有业内人士指出,在房地产税信号越来越明确之时,出现大量二手房集中抛售现象虽并无足够证据证明二者关联,但足以看出一部分人或许已经绷不住了。

 不愿“捡漏”的刚需客:对房地产税无感,选择持币观望

 “咱们还没房的刚需,连担心房地产税的资格都没有”即将准备在深圳买房的吴俊向老婆自嘲道。

 5年前,吴俊与女朋友从西安来到深圳,目前已经结婚一年。因为还没想好在哪里定居,二人的买房计划一直徘徊于西安和深圳之间,之前就没有决定。

 “买西安,离老家近,房价相对于便宜可以住的舒服些,两边老人照顾起来方便。但买深圳房子的话,虽然相同的预算可能面积只有西安的一半,但环境更符合我们两个人的职业发展。”吴俊讲述自己对安家定居的规划。

 在他看来,以目前的楼市情况来看,现在也恰是入手深圳住宅最好的时候。

 一方面是新房限价、政策之下开发商很少再捂盘惜售,打新上车的几率更高,另外最近尾盘的优惠力度也比较大。另一方面,二手房指导价机制,加上房地产税即将落地,也让手中持有多套住房的人,预期持有成本的增加以及短期内市场信心不足,从而迫使其把手中多余的房源低价抛售到市场上,这样房子的选择面更多。

 谈及房地产税对自己购房的影响,吴俊表示,其实包括他在内的很多人并不相信房地产税会推出来,因为房地产税已经喊了差不多10年了,每年都会提,但一直都还没有进入真正推行阶段。哪怕真的实施,但对自己影响不大。

 在吴俊上海朋友老吴的印象里,家里亲戚朋友基本就没谁缴过房产税,可以说“买不起的不用缴,买得起的不在乎”。

 “我跟老吴算了一下,上海是首套免征,第二套房开始按人均不超过60平米起征。深圳如果也效仿的话,那我和我老婆,就有120平的额度,而我们的预算,要买个深圳的学区房顶多也就70平,哪怕免征面积更少,以后要了孩子也还是达不到起征房地产税的水平。”

 吴俊认为,房地产税影响最大的,就是手里头有多套房甚至是N套房的“炒房客”群体。对于绝大部分刚需群体的普通人来说,房地产税的影响其实是微乎其微的。

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 “我研究了一下,估计房地产税对房价影响也不大。”吴俊对比上海来说,上海之所以影响不大,是因为房价本身由于供需关系影响,其他才是货币、宏观政策等,像上海、深圳这样的人口长期净流入的超大型城市,所以房价整体看涨。朋友也向他吐槽,“深圳那些学区房降1000万大概也只是回归到两年前的正常水平。”

 前段时间,听说福田百花片区的学区房降价,吴俊也联系中介看过,但他发现降价幅度多的大都要求一次性付款,一时难以支付,且房子是“老破旧”,心存芥蒂。后来,他跟妻子商量后,还是决定选择宝安和龙华的新房。

 吴俊夫妇二人觉得,虽然说房地产税暂时对其影响不大,但首套房的购房资格还是要用好。相比于二手房,新房的保值和升值空间更大,相对舒适度也更好一些,未来改善置换的也容易些。在近两个月的踩盘后,他们在考虑一套龙华民治的83平三房,均价在7万/平左右,离学校不过百米,也为两人年底要孩子的打算添了一份安心。但近期某超级网红盘“货不对板”翻车,维权风波下,又让吴俊夫妇陷入了犹豫。

 当下是“跑步进场”还是持币观望,对于刚需而言,相信每个人都有自己的答案。吴俊一再和朋友强调“买房要趁早”,话虽如此,但吴俊夫妇的深圳安家之旅仍在路上。


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