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前8月百强销售同比腰斩,“金九银十”会否成为变盘期?-财新闻

 8月烈日炎炎,房地产行业则渡过了一个“最冷的夏天”,2022年上半年房企经营业绩大幅下挫,销售规模腰斩,而这一趋势目前还没出现明显的转机。 8月31日,第三方研究机构克而瑞发布的...

 8月烈日炎炎,房地产行业则渡过了一个“最冷的夏天”,2022年上半年房企经营业绩大幅下挫,销售规模腰斩,而这一趋势目前还没出现明显的转机。

 8月31日,第三方研究机构克而瑞发布的数据显示,8月单月,TOP100房企的销售操盘金额环比基本持平,同比降幅较7月略有收窄;但前8个累计来看,百强房企的同比降幅仍保持在47.4%的较高水平。

 市场层面上来看,作为传统淡季的8月份,在高温天气、疫情等因素影响下,各大区域的销售情况再度走弱。上述机构数据显示,一线城市成交同、环比分别下降16%和10%;26个二、三线城市成交环比下降13%,同比下降33%。

 目前,业内普遍认为,房地产市场处于底部并将有一段时间的盘整期。但究竟何时会有所起色,则尚无法判断。

 招商银行研究院在8月下旬发布的一份研究报告中称,市场冷淡行情一时难以有效改善,传统的“金九银十”是下阶段的重要观测时点,若市场景气情况未能好转,今年销售惨淡或将难以改变。旭辉控股董事局主席林中抱有较为乐观的态度,他认为,九、十月的销售环比七、八月份应该有20%-30%的增长。

 但从更长远的角度来看,市场何时能实现真正的修复,万科集团董事会主席郁亮表示,“恢复是一个缓慢温和的过程”。中海地产管理层在近日的业绩会上也表示,短期的市场走势,主要取决于两个方面,即宏观经济的整体走势,以及出险房企遇到困难的解决的进度。

 这需要政策在不仅集中在促进购房需求持续释放的层面上。上述招商银行研究部研报指出,若想重振行业信心,政策环境仍需持续改善,居民端稳就业、稳收入、稳预期,房企端则要尽快解决房企资金困境及烂尾项目纾困。

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 8月依旧延续冷淡行情。据克而瑞数据显示,8月单月,TOP100房企实现销售操盘金额5190.1亿元,环比较上月基本持平;同比降低32.9%,降幅略有收窄。

 从累计业绩来看,百强房企前8个月的销售操盘金额同比降幅为47.4%,较前7个月的降幅略收窄1.6个百分点,市场复苏乏力,行业整体信心尚处在低位、市场整体需求以及购买力较为不足。

 具体到房企来看,8月单月,百强房企中近6成企业单月业绩环比降低。另据亿翰智库提供的数据显示,以全口径销售计,TOP30房企中,也有17家房企环比下跌,华润置地、华发股份、金科、融信等房企的环比跌幅在20%以上。

 TOP3房企中,碧桂园、万科、保利三家全国性头部房企的环比表现则涨跌互现,分别为-9%、-11%、17%。值得一提的是,保利发展再以单月超384亿元的销售额,位列行业之首。

 亦有不少房企环比表现尚佳。部分国央企如中海、建发、金茂等在当前市场的正向刺激反馈下,实现了较好的销售去化。如中海地产8月实现全口径销售金额超240亿元,环比增长约38%。

 中海地产管理层在近日的业绩会上也曾表示,“因为保交楼事件的影响,在消费者当中也会产生一些议论,反过来促进购房者向优质的、信用好的企业更多的聚焦,这在现在的客户来访销售的过程里面还是很明显的。”所以,在这个阶段性的过程里,中海等企业具有更好的优势。

 相较而言,“违约后房企的销售收入都会有明显萎缩。”有市场人士指出。据亿翰智库数据显示,Top30中有9家房企的销售实现了同比转正之时,融创、世茂、金科、融信等房企的同比跌幅仍在50%以上;而富力单月的销售额仅为20亿元。

 事实上,房企出险并进而引发购房者关于保交付的担忧,影响的并不只是出险房企自身。安信证券固收分析师池光胜表示,一旦购房人不能对“保交楼”形成稳定预期,则购买期房或将沦为投机游戏,真实居住人群会选择购买现房,这会对长期以来的“预售制度”和房企经营模式造成明显冲击。

 一家目前仍在安全区的华东房企内部人士向第一财经透露,近期增加了许多对一线销售的培训,因为当前许多购房者都会提出关于交付的问题;同时还要通过各个渠道向业主展示工程进度,以保证业主最大程度的安心。不过,从目前来看的销售表现来看,这样的努力显得有些杯水车薪。

 短期未现回暖迹象

 8月份的极端高温天气和疫情多点散发等因素,促使各地市场再度走弱。克而瑞数据显示,8月份,重点30城供应面积环比增长12%,而成交面积环比下降13%,同比跌幅达31%,与上月基本持平。其中,一线城市亦失守,同、环比分别下降16%和10%;26个二、三线城市成交环比下降13%,同比下降33%。

 分区域来看,此前一直较为活跃的长三角、大湾区等市场,也出现降温,上海、杭州、苏州等成交小幅回调,环比跌幅在10%以内;宁波、合肥等成交明显回落,环比跌幅皆超30%;大湾区市场则全面降温,广州、深圳、佛山等城市成交环比跌幅皆在10%左右。

 据中海地产管理层披露,从中海旗下的项目来看,6月份的成交记录曾创今年最好的销售记录。但进入7、8月份,各种因素叠加发生,客访量较低,成交承压。

 而今年以来,各地关于楼市松绑的政策不断。据中指院监测数据,至8月份,全国有超240个省市优化调整政策超650次,尤其是4-6月政策密集出台,7月的政治局会议把“稳定房地产市场”放在首要位置,且首次提出“保交楼、稳民生”。

 此后,包括郑州、西安、浙江等在内的省市,成立力地方纾困专项基金,用以保交付。业内有观点指出,保交付是当前恢复市场信心最重要的一步。

 对于短期内市场的走势,中海地产管理层便表示,从普遍面上来看,这取决于两个因素,即中国宏观经济的整体变化,以及出险房企的各类困难问题的解决进度。

 “因为销售端不好,对各个企业影响是比较大的,所以出险企业现在规模也正在扩大,这些问题怎么解决?”中海地产管理层认为,让市场树立信心、让消费者有更明确的预期,这是很重要的两点。

 招商银行研究院上述研报指出,当前居民观望情绪依然较重,在对未来收入信心不足,不敢轻易加杠杆;同时,房企风险尚未出清时,对期房交付的担忧情绪仍然较高。之后重振行业信心,需要政策环境持续改善。从居民端稳就业、稳收入、稳预期;从房企端,尽快解决房企资金困境及烂尾项目纾困。

 市场信心不足的下半场会历经多长时间才能稳定下来?碧桂园集团总裁莫斌对抱有较为谨慎的态度,他认为市场信心的恢复应该是逐步的恢复,所以时间的长短也有不确定性。




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