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创建“新生产函数”,促进城镇化新生产力-财新闻

(梦杰)旅游业是国民经济的重要组成部分,对一个国家或地区经济增长有着重要的贡献作用,旅游业综合贡献占GDP总量大小则是社会经济发展与产业结构观察的重要指标。疫情之前的2019年,根据中国文旅部统计数据...

(梦杰)旅游业是国民经济的重要组成部分,对一个国家或地区经济增长有着重要的贡献作用,旅游业综合贡献占GDP总量大小则是社会经济发展与产业结构观察的重要指标。疫情之前的2019年,根据中国文旅部统计数据显示,中国旅游业对GDP的综合贡献为10.94万亿元,占GDP总量11.05%,达到2014年以来的历史新高。从2014年的10.39%到2019年的11.05%,中国旅游业综合贡献占GDP总量稳中有升。一方面反映出中国旅游业和国民经济发展并进,另一方面也体现了旅游业为内需拉动经济提供动力,旅游产业正在成为经济增长的重要引擎。2017年国内旅游人数首次突破50亿人次,2019年国内旅游人数突破60亿人次,达到60.06亿人次。

与蓬勃的旅游业发展相对应,全国烂尾的文旅项目也比比皆是,可谓哀鸿遍野,教训是血淋淋的。这些烂尾的项目已造成了极大的国土资源浪费与生态污染,并造成了巨大的经济损失。创建行业“新生产函数”,破除文旅行业项目烂尾的“魔咒”,实现“高质量发展”,是地方政府与企业当前面临的重要课题。土地、投资、建设、运营这四个生产要素基本没有变,若要实现高质量发展,以文旅产业为核心,生产函数就要创新了,生产力才会解放、大大促进提高。传统的平面思维模式需要提升到三维空间思维模式了。

本文通过提供国家最新政策导向与部分业界专家理论创新成果链接,旨在抛砖引玉,引发思考,探索中国文旅行业“高质量发展”之路。

“我国生产函数正在发生变化”

十九届六中全会通过的《中共中央关于党的百年奋斗重大成就和历史经验的决议》强调,必须实现创新成为第一动力、协调成为内生特点、绿色成为普遍形态、开放成为必由之路、共享成为根本目的的高质量发展,推动经济发展质量变革、效率变革、动力变革。2021年11月24日,刘鹤副总理在人民日报撰文:《必须实现高质量发展》。文中表示“当前,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。不平衡不充分本质上是发展质量不高。在经济体系中,我们有些领域已经接近现代化了,有些还是半现代化的,有些则是很低效和过时的。现阶段,我国生产函数正在发生变化,经济发展的要素条件、组合方式、配置效率发生改变,面临的硬约束明显增多,资源环境的约束越来越接近上限,碳达峰碳中和成为我国中长期发展的重要框架,高质量发展和科技创新成为多重约束下求最优解的过程。”

EOD模式试点

2021年10月15日,生态环境部、国家发改委、国家开发银行联合发布了《关于推荐第二批生态环境导向的开发模式试点项目的通知》,并向各地区征集生态环境导向的开发模式(Ecology-Oriented Development,简称EOD模式)备选项目。EOD模式是以生态文明思想为引领,以可持续发展为目标,以生态保护和环境治理为基础,以特色产业运营为支撑,以区域综合开发为载体,采取产业链延伸、联合经营、组合开发等方式,推动公益性较强、收益性差的生态环境治理项目与收益较好的关联产业有效融合,统筹推进,一体化实施,将生态环境治理带来的经济价值内部化,是一种创新性的项目组织实施方式。

德国以产业为核心“逆城市化”

城市化进程中如何应对乡村发展危机、促进城乡繁荣发展,是大多数国家曾经或将要面对的一道难题。德国城市化起步较早,在其城市化的不同发展阶段,乡村地区面临的问题和挑战有较大差异,所采取的应对措施也在不断调整完善。从德国应对乡村发展危机的经验做法中,可以为中国找准切入点有效促进乡村振兴提供启示。第二次世界大战结束后,大规模重建使城市成为经济和生活的中心,加之农业机械化使大量劳动力从农业中解放出来,乡村人口大量减少,缺乏生机活力。针对这种情况,1954年和1955年原联邦德国颁布《土地整治法》,通过完善产业基础设施和功能区布局规划,强化小城市和镇的产业配套与服务功能,增强其对大企业的吸引力,让在小城市和镇工作、回乡村居住成为理想的工作生活方式,形成了产业和人口的“逆城市化”发展趋势。

德国排名前100名的大企业,只有3个将总部放在首都柏林,很多大企业的总部设在小镇上,比如:贝塔斯曼集团、大众、奥迪、欧宝的总部……分别在居特斯洛、沃尔斯堡、因戈尔施塔特和吕瑟尔斯海姆小镇上。这在很大程度上带动了乡村的现代化,促进了城乡的均衡协调发展。格林童话白雪公主的故乡巴伐利亚州,在促进大企业向小城市和镇布局、推动城乡协调发展方面取得的成效更为明显。

格林童话中德小镇“正四面体架构”开发管理模型

同素异构原理是化学中的一个原理,是指事物的成分因排列次序和结构形式上的变化而引起不同的结果,甚至发生质的变化。最典型的例子是石墨和金刚石(diamond,俗称“金刚钻”),其组成同样是碳原子,但金刚石是正四面体结构,是常见的钻石的原身,而石墨是六方层状结构。金刚石是自然界中天然存在的最坚硬的物质。石墨可以在高温、高压下形成人造金刚石。

由地产商包揽片区开发的模式已经成为过去,由产业方加地产商联合体与政府三方合作成了近年来模式创新的热点。事实上,通常的商业作为一个空间,是由四个点组成的四面体。格林童话中德文旅小镇项目由政府方、运营方、投资方、建设方四方构成了最主要的、合一的领导力。其中任何一方赋能给项目,并发挥其独特领导力,就会扩张本商业四面体的体积,创造更大的价值空间,容纳更多顾客。区别于传统文旅地产扁平开发模式,以“产业为核心、运营前置、同投同补”,创建 “新生产函数”,格林童话中德小镇践行“正四面体架构”开发管理模型。

产业地产领域的高级智囊戴德梁行董事符锦滔先生认为,戴德梁行在“正四面体架构”开发管理模型中应当扮演“量衡器”与“催化剂”角色,并充分发挥该公司在项目咨询、产城融合规划、招商整合、测量、评估等方面的专业优势。

遵循生态区“点状开发”的土地政策,以格林童话超级IP为主题线索,生成“葡萄树结构”模式,培育和合的社会生态,带动整个景区发展;以“大项目驱动大产业集群,大产业集群孵化全球领导力企业”。项目明确界定了合作各方的利益边界与权力边界,实行透明、开放的交易结构设计,让文化的归文化、旅游的归旅游、产业的归产业、地产的归地产、政府的归政府,让项目回归本质;以实现“土地溢价融资返哺产业升级”,公共事业与商业价值的互利互补,多方合作共赢的社会生态。

政府与开发企业全面树立“产业选商”理念

《中国土地》2021年10月8日叶艳昆先生文章里的观点:

坚持产业资源导入,打造高质量完整社区;开发企业参与片区综合开发项目前期策划、城市设计、交易结构设计、资金平衡测算、土地通平、配套设施建设等;政府与开发企业全面树立“产业选商”理念,坚持“以产业项目为核心、以居住和商业等项目为配套,以产城融合为诉求”,彻底摒弃传统的房地产开发“套路”,聚焦科技研发、产业孵化等为主的综合性用地功能需求,以“投资强度”和“税收贡献”等关键要素,打造具备高质量发展基础的“完整产业社区”;统筹TOD综合开发,开展一体化城市设计;由市自然资源主管部门会同市地铁办、区政府,向开发企业公开征集空间详细设计方案、用地功能与业态策划、建筑概念设计、概念景观设计等方案;在实施过程中,实现一体化城市设计,使TOD综合开发方案更具系统化、整体性、前瞻性,实现空间设计的完美落地;方案征集过程中,让TOD开发经验丰富的市场主体一并完成建设运营方案编制,更大程度地提升片区开发项目的效率和效益;

带方案出让土地,“税收贡献高者得”;由政府出资向市场主体公开征集城市规划设计方案,为确保规划蓝图全面落地、片区开发建设品质得到提升,在成片土地供应中实行“带设计方案”出让;争取“产业+住宅+商业+公建用地”组合出让和“带设计方案图则”出让等的政策支持;同时,在土地竞买环节,改革原有的“限地价、竞配建”竞价规则,采用“限地价、竞税收贡献”等方式,将成片土地出让与产业招商工作深度结合,借助大型开发企业的产业资源优势,助推产业经济动能转换。


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