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房地产行业已经出现“三高” 房价回调空间有多大?-财新闻

 房地产行业已经出现“三高”,房价回调空间有多大?房产大佬交底,接下来就让我们一起来看看具体的消息介绍,希望对大家有所帮助,感兴趣的话记得跟朋友一起分享。 近期中指研究院发布了《2...

 房地产行业已经出现“三高”,房价回调空间有多大?房产大佬交底,接下来就让我们一起来看看具体的消息介绍,希望对大家有所帮助,感兴趣的话记得跟朋友一起分享。

 近期中指研究院发布了《2021年9月中指百城价格指数报告》,报告显示:新房方面,100个样本城市新建商品住宅的房价均价为16175元/平方米,环比上月上涨0.14%,房价涨幅进一步收窄,其中房价上涨的城市数量为65个,房价下跌的城市数量为33个;

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 二手房方面,100个样本城市二手商品住宅的房价均价为16032元/平方米,环比上涨0.13%,环比上浮也大幅收窄,其中房价上涨的城市数量为52个,房价下跌的城市数量为43个。

 根据中指研究院给出的百城房价指数,我们基本上可以得出以下几个楼市发展的趋势:

 第一、不管是新房还是二手房,房价涨幅都在大幅收窄。新房的环比涨幅为0.14%,折合成年化涨幅的话是1.68%;二手房的环比涨幅为0.13%,换算成年化涨幅为1.56%,年化涨幅均不足2%,相比过去的房价大涨,如今的房价涨幅真的是大幅收窄。

 第二、房价下跌的城市数量越来越多。笔者专门看了一下8月份的房价数据,8月份新房和二手房下跌的城市数量均为30个,而9月份新房下跌的城市数量为33个,二手房下跌的城市数量为43个,房价下跌的城市数量明显增多。

 第三、楼市稳定依然是整体的发展趋势。从最近几个月的百城房价数据来看,不管是房价的同比涨幅还是环比涨幅,涨幅一直都在持续收窄,这意味房价正从过去大涨的趋势朝着稳定的趋势发展,虽说楼市繁荣的时期已经过去,甚至会迎来艰难的时期,但是楼市稳定依然会是整体的发展趋势。

 房地产行业已经出现“三高”,部分城市房价回调是必然的趋势

 从今年的楼市表现来看,目前楼市已经处于相对低谷的时期。每年的9月和10月都是房地产销售旺季,被业内称为“金九银十”,不过今年的“金九银十”并没有表现出楼市火热的迹象,往年金九银十期间,售楼部都是人山人海,人们的买房热情非常高,但是今年笔者再去售楼部,很多售楼部给人的感觉非常冷清,购房者的买房热情并不高。

 另外从销售数据来看,楼市降温也十分明显,克而瑞研究中心数据显示:“十一”假期(10月1日至7日),60个重点监测城市累计成交新房187万平方米,同比下降43%,与2019年同期相比,降幅达到33%。

 楼市的降温和楼市调控的收紧有很大的关系,下半年开始,楼市调控不仅没有放松,反而有逐渐收紧的趋势,今年7月份单月的楼市调控次数高达66次,打破了今年单月楼市调控次数的记录。当然除了楼市调控收紧之外,房地产行业本身也存在一些问题,比如目前房地产行业已经出现“三高”,这也非常不利于楼市的发展。

 1、房地产行业杠杆率过高。长期以来,房地产行业的发展性质更像金融行业,就是因为房地产行业存在高杠杆率,不管是房企的发展还是购房者买房,都离不开高杠杆率。房企负债率高的住宅原因就是规模扩张,很多房企通过一直拿地来扩张开发规模,而拿地的钱基本上都是贷款;另外预售制度也是房企高负债的重要原因。购房者高负债主要是因为按揭买房,按揭买房让很多家庭或者个人背负了一辈子的债务。

 房地产行业本身就是高杠杆率的行业,而高杠杆率给整个行业带来了很大的风险,房企有可能出现资金链紧张而发生破产,个人或者家庭也有可能会出现弃房断供。现在楼市调控正致力于降低房企负债,降低居民杠杆,这样才能降低房地产行业的风险,让房地产行业回归正常的发展。

 2、房价水平过高。近些年来,高房价已经基本成为人们公认的事实,在我国几百个城市中,除了少部分经济落后以及人口稀少的城市之外,其他的城市房价基本上都处于很高的状态,至少按照当地的收入水平,在当地买房需要承受很大的压力。

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 目前高房价的问题已经给社会的正常发展带来了很多负面影响,比如增加了人们买房的压力,透支了很多家庭的消费能力,压缩实体经济的发展空间等。

 3、住房空置率过高。根据西南财经大学在2017年发布的《住房空置率报告》,早在2017年我国的住房空置率就已经高达21.4%,空置房的数量高达6500万套。近几年随着房地产行业的发展,住房空置率已经达到了更高的水平,有专家预测,如果考虑到小产权房的话,目前我国的住房空置率已经超过1亿套,可以说目前空置率过高也是楼市面临的问题。

 目前楼市已经出现了“三高”的现象,这是不利于楼市发展的信号,当然楼市不会出现房价全面下跌,楼市稳定依然是房价发展的总趋势,不过在楼市分化的背景下,部分城市出现房价回调是必然的发展趋势。比如一些房价偏高的城市,还有一些经济发展滞缓的城市,或是一些人口持续外流的城市,都会出现一定的房价回调。

 房价回调空间有多大?房产大佬交底

 很多购房者都十分关心房价回调的问题,如果房价出现回调的话,就意味着买房的成本会更低。既然部分城市会出现房价回调,那么房价回调的空间有多大呢?房产大佬透露底线。

 房地产大佬潘石屹曾表示:对于我国许多房地产开发商而言,房价下跌的底线为20%,一旦超过这个比例,许多房地产企业就会消失。与此同时,房产大佬孙宏斌也表示:如果房价下跌30%,那么我们就都死了。

 这两位房产大佬的观点基本上是一致的,他们都认为,如果房价下跌的幅度超过一定的底线,那么房企将会难以生存。对于开发商来说,房地产开发的利润空间是有限的,如果房价的跌幅超过了房企的盈利空间,那么房企将会面临破产的风险。结合这两位房产大佬的观点,房企能承受的房价下跌的底线基本上在20%~30%之间。

 当然房价下跌的底线可以理解为房价短期内的下跌底线,在一年到两年之内,房价的跌幅不会超过30%,如果跌幅超过这个数值的话,不仅会威胁房企的生存,也会对房地产整个行业产生巨大的负面影响。不过如果长期来看的话,部分城市的房价会持续回调,比如以5年到10年为一个周期,房价跌幅超过30%也是正常的现象,因为长期的房价回调并不会造成很大的负面影响。

 结语:

 相信很多刚需购房者都非常期待未来几年的房价走势,特别期待房价回调的趋势。笔者认为部分城市房价回调是必然的趋势,尤其是一些房价虚高的城市,不过房价不会短期内大幅回调,短期内大幅回调不利于房企的生存,也不利于楼市健康发展,而对于长期的房价回调,购房者是可以期待的。

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